Hur kommer fastighetsmarknaden i Malaga-regionen att utvecklas på kort och lång sikt? Det finns många osäkerheter om både virusets svårighetsgrad och kommande politiska åtgärder, varför denna analys är mycket preliminär, men den lokala fastighetsmarknaden kommer att påverkas starkt.
Av Anders Christensen
MBA, VD för Christensen Estates S.L
15+ års yrkeserfarenhet inom försäljning och investering inklusive försäljning av fastigheter och försäljning av mjukvarulösningar på toppnivå. Han har dessutom en Executive MBA från den prestigefyllda ESIC Business & Marketing School.
Stark fastighetsmarknad Pre-Corona
Baserat på den möjliga avkastningen på investeringar från att köpa och hyra ut en fastighet antingen på lång eller kort sikt i Malaga-regionen var fastighetsmarknaden fram till Coronavirus bra. Vidare har bankutlåningskriterierna fortsatt att vara under stram kontroll och följat rimliga riktlinjer för att förhindra negativt eget kapital.
Befolkningen har också ökat stadigt i kystområdena av provinsen under åren. År 2019 stod utländska köpare för 34% av alla fastighetstransaktioner i provinsen Malaga, och Malaga fortsätter att vara en attraktiv plats för utlänningar att ha ett andra hem eller att gå i pension.
Utöver detta har det från 2009 till 2018 varit ett markant ökat intresse för området som en semestermål, vilket kan noteras av flygplatsaktiviteten, som under denna tidsperiod ökade med 61%, vilket igen bidrog till en ökad hyra inkomst för fritidshusägare, se diagram 1:
Högsäsongen som inte kommer
Sommaren 2020 kommer att bli en katastrof för turismen i Malaga-provinsen, och detta oavsett den osannolika händelsen att de spanska gränserna kommer att öppna för icke-invånare att besöka Spanien före september. - De allra flesta människor kommer helt enkelt inte att komma av försiktighet.
Tillbaks till det normala?
I dessa tider av osäkerhet får jag fortfarande ofta samtal från kunder som frågar hur jag ser fastighetsmarknaden utvecklas, en hel del av dem är köpare som påminner mig om att hålla dem i åtanke om ett fynd kommer med. Så lyckligtvis verkar det som trots att Coronavirus har chockerat de flesta på global basis,
det finns fortfarande en förväntan på att saker kommer att gå tillbaka till det normala, och att människor inte är för rädda för att resa på längre sikt.
Frågan är, när kommer saker att gå tillbaka till det normala ?, och kommer det att vara innan ekonomin i regionen kommer att skadas allvarligt?
Det är för länge sedan nu att vi i Spanien trodde att om människor agerade rätt skulle nedstängningen ha lindrats efter de första två veckorna, och efter totalt 2 månader skulle allt gå tillbaka till det normala.
I skrivande stund har det kommunicerats att restriktionerna för avstängningen långsamt kommer att underlätta i Spanien från och med den 10 maj 2020, - i den här fasen ser jag inte gränserna öppna för turister / icke-invånare förrän i slutet av 2020.
Det verkar som det bara finns två sätt att slå Virus, - antingen med ett vaccin eller med hjordimmunitet där vi kommer att ”ha plattat ut kurvan” med upp till 60/70% immunitet i befolkningen. Det verkar som om ingen av de två scenarierna troligtvis kommer att hända före sommaren 2021.
Om vi inte kommer att möta förekomsten av en metodisk och enorm testning av en överväldigande majoritet av befolkningen innan vi reser eller ett läkemedel som minskar sjukdomens svårighetsgrad avsevärt, skulle vi kunna titta på minskad internationell rörlighet och resor i över 12 månader, vilket kan leda till en enorm negativ påverkan på fastighetsmarknaden i Malaga-provinsen.
Den spanska ekonomin
Nästan alla branscher i världen, utom Big Tech-företagen, har redan drabbats starkt av konsekvenserna av Coronavirus, men den sämsta drabbas utan tvekan av rese- och turistnäringen.
Enligt WTTC bidrog resor och turism till 14,3% av Spaniens BNP under 2019 inklusive direkta bidrag från hotell, resebyråer, flygbolag, restauranger och andra, liksom krusningseffekter från de miljarder euro som turister tar med till landet.
Som ett resultat av finanskrisen 2007-2008 tvingades den spanska regeringen, liksom de flesta andra västvärldsregeringar, att rädda de spanska bankerna på grund av de oförutsebara ekonomiska konsekvenserna av att inte göra det.
ECB: s ränta sänktes också gradvis för att stimulera ekonomin, för närvarande är ECB: s ränta 0%, så det finns ingen möjlighet för en räntesänkning för att stimulera ekonomin. Den spanska regeringen har inte minskat de offentliga utgifterna väsentligt sedan 2007, se diagram 2 och 3.
Nu befinner vi oss i en situation där det bara skulle vara rättvist att alla företag som drabbats av denna oförutsebara finansiella tsunami skulle få ersättning från den spanska regeringen för att överleva, dock är statsskulden i Spanien redan på 95,5% av BNP, och regeringen utgifterna är redan mycket höga och nu förväntas en betydande minskning av skatteintäkterna för 2020.
Den spanska regeringen kommer sannolikt att fråga och förhoppningsvis få stöd från Europeiska unionen, trots att alla länder i Europeiska unionen lider ekonomiskt av konsekvenserna av Coronavirus, så många företag i Spanien förväntas stänga på grund av brist på ekonomiskt stöd från regeringen, vilket resulterar i ännu mer utbud av objekter til salu.
Lägre priser
På grund av en kombination av osäkerheten på marknaden, den ekonomiska drabbningen för många företagare och anställda över hela världen och särskilt i Spanien, tillsammans med bristen på möjlighet (eller mod) att resa, kommer det helt enkelt att bli mindre efterfrågan på att köpa fastigheter i närheten framtida.
Samtidigt kommer utbudet av fastigheter till försäljning att öka på grund av en ökad ekonomisk oro i samhället på grund av en ökad arbetslöshet och från fastighetsägare som saknar de förväntade inkomsterna från hyror, tillsammans med nödställda företagare som kommer att vilja att sälja tillgångar.
Så med en minskning i efterfrågan och en ökning av utbudet kommer de transaktiva fastigheterna att vara till en lägre kostnad än vanligt. I vilken utsträckning och till vilket pris är det mycket svårt att fastställa i detta skede utan att veta hur länge lockdownen kommer att pågå och hur de europeiska och spanska ekonomierna kommer att återhämta sig. Emellertid kommer transaktionsmängden att minska och den stora majoriteten av försäljningen kommer att vara mellan motiverade säljare och köpare som letar efter en långsiktig investering.
Nästa steg
Fastighetsmarknaden i Malaga-regionen var god innan Coronavirus och intresset för regionen, särskilt från andra européer kommer att fortsätta öka efter de negativa effekterna av Coronavirus. Ändå vet vi inte när Coronavirus kommer att sluta påverka resor och affärsverksamhet, och det är därför omöjligt att fastställa den exakta effekten på fastighetsmarknaden.
På grund av chocken för aktiviteterna kommer majoriteten av fastighetstransaktionerna under de kommande månaderna att vara mellan långsiktiga investerare som köper fastigheter till ett reducerat pris från leverantörer med brådskande försäljning.
Källor:
https://www.livescience.com/coronavirus-covid-19-vaccine-timeline.html
https://www.curbed.com/2020/3/6/21163523/coronavirus-economic-impact-housing-market
https://www.statista.com/chart/21391/total-contribution-of-travel-and-tourism-to-gdp-of-selected-countries/
www.Tradingeconomics.com
https://www.ine.es/
https://www.bde.es/bde/es/