Hvordan vil ejendomsmarkedet i Malaga-regionen udvikle sig på henholdsvis kort og lang sigt? Der findes stadig stor usikkerhed omkring om både situationens varighed samt de kommende politiske handlinger, hvorfor denne analyse er meget foreløbig, men det lokale ejendomsmarked vil blive stærkt påvirket.
Af Anders Christensen
Administrerende Direktør, MBA
Anders har over 15 års erhvervserfaring inden for salg og investering, inklusive salg af fast ejendom samt løsningssalg til store virksomheder. Han har endvidere en Executive MBA fra det prestige fyldte Universitet ESIC Business & Marketing School.
Sundt ejendomsmarked Pre-Corona
Baseret på muligheden for afkast ved at købe og udleje en ejendom enten på lang eller kort sigt i Malaga-regionen, var ejendomsmarkedet i Malaga regionen sundt indtil Covid-19. Derudover var kriterierne for banklån fortsat under stram kontrol og efter fornuftige retningslinjer hvilket har forhindret negativ egenkapital.
Befolkningen er også steget støt i kystområderne i provinsen i løbet af årene. I 2019 udgjorde udenlandske købere 34% af alle ejendomstransaktioner i provinsen Malaga, og Malaga er fortsat et attraktivt sted for udlændinge at have et andet hjem eller gå på pension.
Derudover har der fra 2009 til 2018 været en markant øget interesse for området som feriedestination, hvilket kan ses på lufthavns aktiviteten, som i denne periode steg med 61%, dette har igen bidraget til øgede lejeindtægter for boligejere, se figur 1:
Højsæsonen, der aldrig kommer
Sommeren 2020 bliver en katastrofe for turismen i Malaga-provinsen, og dette er uanset der sker det usandsynlige, at de spanske grænser vil åbne op for indrejse af ikke-indbyggere til Spanien inden september, - Langt de fleste mennesker vil simpelthen ikke rejse grundet forsigtighed.
Tilbage til normal tilstanden?
I disse tider modtager jeg trods usikkerheden stadig hyppige opkald fra kunder/købere, der spørger, hvordan jeg ser ejendomsmarkedet udvikle sig, ganske mange af dem er købere, der minder mig om at holde dem i tankerne, hvis der kommer et godt tilbud.
Så heldigvis ser det ud til, at selvom Coronavirus har chokeret de fleste mennesker på global basis, er der stadig en forventning om at tilstanden bliver normaliseret, og at folk er ikke for bange for at rejse på længere sigt.
Spørgsmålet er dog, hvornår vil situationen gå tilbage til det normale?, og vil det være før økonomien i regionen bliver alvorligt beskadiget?
Det er efterhånden længe siden nu, at vi i Spanien troede, at hvis folk tog situationen alvorligt ville nedlukningen være begrænset efter de første 2 uger, og efter i alt ca2 måneder ville alt gå tilbage til det normale.
I skrivende stund er det blevet meddelt, at der langsomt vil blive lukket op i Spanien fra den 10. maj 2020 - i dette tempo ser jeg ikke grænserne åbne for turister/ikke-indbyggere før slutiningen af 2020.
Det ser ud til, at der kun er to måder at overvinde virussen på - enten med en vaccine eller med flokimmunitet, hvor vi vil have ”gjort kurven fladere” med op til 60/70% immunitet i befolkningen. Tilsyneladende vil ingen af disse 2 scenarier komme til at ske inden sommeren 2021.
Medmindre der bliver indført en metodisk og massiv testning af langt de fleste i befolkningen også inden en rejse, eller et lægemiddel, der reducerer sygdommens alvorlighed betydeligt, kan vi se frem til reduceret international mobilitet og meget begrænset antal ferier i over 12 måneder fra nu, dette kan føre til en enorm negativ indvirkning på ejendomsmarkedet i Malaga-provinsen.
Den Spanske Økonomi
Næsten alle industrier i verden med undtagelse af Big Tech-virksomhederne er allerede blevet stærkt påvirket af konsekvenserne fra Coronavirus, men den værst ramte branche er utvivlsomt rejse- og turistbranchen.
I henhold til WTTC bidrog rejser og turisme til 14,3% af Spaniens BNP i 2019 inklusive direkte bidrag fra hoteller, rejsebureauer, flyselskaber, restauranter samt indirekte påvirkninger fra de milliarder af euro, som turister bringer til landet.
Som et resultat af finanskrisen 2007-2008 blev den spanske regering som de fleste andre vestlige regeringer tvunget til at redde de spanske banker på grund af de uforudseelige økonomiske konsekvenser af ikke at gøre det.
ECB-renten blev også gradvist reduceret for at stimulere økonomien, i øjeblikket er ECB-renten på 0%, så der er ingen mulighed for at foretage en rentenedsættelse der dermed vil stimulere økonomien. Den spanske regering har ikke reduceret de offentlige udgifter væsentligt siden 2007, se figur 2 og 3.
Nu er vi i en situation, hvor det kun ville være retfærdigt, at alle virksomheder, der er ramt af denne uforudseelige økonomiske tsunami, vil modtage kompensation fra den spanske regering for at overleve, dog er statsgælden i Spanien allerede på 95,5% af BNP, og de offentlige udgifter er allerede meget høje, og der forventes nu en betydelig reduktion af skatteindtægterne i 2020.
Spaniens regering vil sandsynligvis bede om, og forhåbentlig modtage støtte fra Den Europæiske Union. Ikke desto mindre lider alle lande i Den Europæiske Union økonomisk på grund af konsekvenserne fra Covid-19, så mange virksomheder i Spanien forventes at måtte lukke på grund af mangel på økonomisk støtte fra regeringen, hvilket vil resultere i endnu flere ejendomme til salg grundet konkurser.
Lavere priser
På grund af en kombination af markedsusikkerhed, det økonomiske tilbageslag for mange forretningsejere samt ansatte især i Spanien, sammen med manglen på rejseaktivitet, vil der ganske enkelt være mindre efterspørgsel for at købe ejendomme i den nærmeste fremtid.
Samtidig vil udbuddet af ejendomme til salg også stige grundet øget økonomisk nød i samfundet og på grund af en stigning i arbejdsløsheden, desuden vil boligejere gå glip af den forventede indkomst fra husleje og der vil være nødlidende virksomhedsejere, der vil blive nødsaget til at sælge aktiver.
Så med et fald i efterspørgslen og en stigning i udbuddet vil de boligsalg der foretages, være til en lavere pris end normalt. I hvilket omfang og til hvilken pris er det meget vanskeligt at vurdere på nuværende tidspunkt uden at vide, hvor længe nedlukningen vil vare, og hvordan de europæiske og spanske økonomier vil komme sig. Imidlertid vil mængden af transaktioner falde, og langt størstedelen af salgene de kommende måneder vil være fra motiverede sælgere til købere der leder efter en langsigtet investering.
Forventning til fremtiden
Ejendomsmarkedet i Malaga-regionen var sundt før Coronavirussens indtog, og interessen for regionen, især fra andre europæere, vil fortsætte med at stige efter de negative virkninger af Coronavirus ophører. Ikke desto mindre ved vi ikke, hvornår virussen vil stoppe med at påvirke rejse- og forretningsaktiviteterne, og det er derfor på nuværende tidspunkt umuligt at bestemme den nøjagtige effekt på ejendomsmarkedet.
På grund chokket som situationen har påvirket forretnings og rejse aktiviteterne, vil størstedelen af ejendomstransaktionerne i de kommende måneder være mellem langtids investorer, der køber ejendomme til en reduceret pris fra ejere, der er nødsaget til at sælge.
Kilder:
https://www.livescience.com/coronavirus-covid-19-vaccine-timeline.html
https://www.curbed.com/2020/3/6/21163523/coronavirus-economic-impact-housing-market
https://www.statista.com/chart/21391/total-contribution-of-travel-and-tourism-to-gdp-of-selected-countries/
www.Tradingeconomics.com
https://www.ine.es/
https://www.bde.es/bde/es/