Hvordan vil eiendomsmarkedet i Malaga-regionen utvikle seg på kort og lang sikt? Det eksisterer mange usikkerhetsmomenter både om virusets alvor og kommende politiske handlinger, og derfor er denne analysen svært foreløpig, men det lokale eiendomsmarkedet vil bli sterkt påvirket.
Af Anders Christensen
MBA, Administrerende direktør i Christensen Estates S.L
15+ års yrkeserfaring innen salg og investering, inkludert salg av eiendommer og salg av programvareløsninger på toppnivå. Han har også en Executive MBA fra den prestisjetunge ESIC Business & Marketing School.
Sterkt eiendomsmarked Pre-Corona
Basert på den mulige avkastningen på investering fra å kjøpe og leie ut en eiendom enten på lang eller kort sikt i Malaga-regionen, var eiendomsmarkedet sunt frem til Coronavirus. Videre har kriterier for bankutlån fortsatt vært under stram kontroll og etter fornuftige retningslinjer for å forhindre negativ egenkapital.
Befolkningen har også økt jevnlig i kystområdene i provinsen gjennom årene. I 2019 utgjorde utenlandske kjøpere 34% av alle eiendomstransaksjoner i provinsen Malaga, og Malaga fortsetter å være et attraktivt sted for utlendinger å ha et annet hjem eller å trekke seg.
I tillegg til dette har det fra 2009 til 2018 vært en betydelig økt interesse for området som feriemål, noe som kan sees av flyplassaktiviteten, som i løpet av denne tidsperioden økte med 61%, noe som igjen bidro til økt leie inntekt for fritidsboligeiere, se diagram 1:
Høysesongen som ikke kommer
Sommeren 2020 kommer til å bli en katastrofe for turisme i Malaga-provinsen, og dette er uavhengig av den usannsynlige hendelsen at de spanske grensene vil åpne for at ikke innbyggere kan besøke Spania før september, - De aller fleste vil rett og slett ikke komme. av forsiktighet.
Tilbake til normalt?
I disse tider med usikkerhet mottar jeg fortsatt hyppige samtaler fra kunder som spør om hvordan jeg ser eiendomsmarkedet utvikle seg, ganske mange av dem er kjøpere som minner meg om å huske dem hvis et kupp kommer med. Så heldigvis ser det ut til at selv om Coronavirus har sjokkert folk flest på global basis,
det er fremdeles en forventning om at ting vil gå tilbake til det normale, og at folk ikke vil være for redde for å reise på lengre sikt.
Spørsmålet er, når vil ting gå tilbake til det normale? Og vil det være før økonomien i regionen vil bli alvorlig skadet?
Det er lenge siden nå at vi i Spania trodde at hvis folk opptrådte rett, ville nedstengningen blitt lettet etter de første 2 ukene, og etter totalt 2 måneder ville alt gå tilbake til det normale.
I skrivende stund er det blitt kommunisert at begrensningene i sperren langsomt vil lette i Spania fra 10. mai 2020, - i dette tempoet ser jeg ikke grensene åpne for turister / ikke-innbyggere før i slutten av 2020.
Det ser ut til at det bare er to måter å slå Virus på, enten med en vaksine eller med flokk immunitet der vi vil ha "flatet kurven" med opptil 60/70% immunitet i befolkningen. Tilsynelatende vil ingen av de to scenariene sannsynligvis skje før sommeren 2021.
Med mindre vi vil møte forekomsten av en metodisk og enorm testing av et stort flertall av befolkningen før vi reiser eller et medikament som vil redusere alvorlighetsgraden av sykdommen betydelig, kan vi se på redusert internasjonal mobilitet og reiser i over 12 måneder, som kan føre til en enorm negativ innvirkning på eiendomsmarkedet i Malaga-provinsen.
Den spanske økonomien
Nesten alle næringer i verden, bortsett fra Big Tech-selskapene, har allerede blitt sterkt påvirket av konsekvensene av Coronavirus, men den verste rammen blir utvilsomt tatt av reiselivsnæringen.
I følge WTTC bidro reise og turisme til 14,3% av Spanias BNP i 2019, inkludert direkte bidrag fra hotell, reisebyråer, flyselskaper, restauranter og andre, samt ringvirkninger fra milliarder av euro som turister har med seg til landet.
Som et resultat av finanskrisen 2007-2008 ble den spanske regjeringen, som de fleste andre vestlige verdensregjeringer, tvunget til å kausjonere de spanske bankene på grunn av de uforutsette økonomiske konsekvensene av ikke å gjøre det.
ECB-renten ble også gradvis redusert for å stimulere økonomien, for tiden er ECB-renten 0%, så det er ingen mulighet for en rentenedsettelse for å stimulere økonomien. Den spanske regjeringen har ikke redusert offentlige utgifter betydelig siden 2007, se figur 2 og 3.
Nå er vi i en situasjon der det bare ville være rettferdig at alle virksomheter som er rammet av denne uforutsigbare økonomiske tsunamien vil motta kompensasjon fra den spanske regjeringen for å overleve, men statsgjelden i Spania ligger allerede på 95,5% av BNP, og regjeringen utgiftene er allerede veldig høye, og nå er det en betydelig reduksjon i skatteinntektene forventet for 2020.
Regjeringen i Spania vil sannsynligvis spørre og forhåpentligvis få støtte fra Den europeiske union. Likevel lider alle land i EU økonomisk av konsekvensene av Coronavirus, så mange selskaper i Spania forventes å legge ned på grunn av mangel på økonomisk støtte fra myndighetene, noe som resulterer i enda mer tilførsel av eiendommer til salg.
Lavere priser
På grunn av en kombinasjon av usikkerhet i markedet, det økonomiske rammet for mange bedriftseiere og ansatte både over hele verden og spesielt i Spania, sammen med mangelen på mulighet (eller mot) til å reise, vil det ganske enkelt bli mindre etterspørsel etter å kjøpe eiendommer i nærheten framtid.
Samtidig vil tilbudet på eiendommer for salg øke på grunn av økt økonomisk nød i samfunnet på grunn av en økning i arbeidsledighet og fra eiendomseiere som mangler forventet inntekt fra utleie, sammen med nødlidende bedriftseiere som vil oppfordre til å selge eiendeler.
Så med en nedgang i etterspørselen og en økning i tilbudet, vil egenskapene som blir gjennomført være til en lavere pris enn vanlig. I hvilken grad og til hvilken pris det er veldig vanskelig å fastslå på dette stadiet, uten å vite hvor lenge lockdownen vil vare og hvordan de europeiske og spanske økonomiene vil komme seg. Imidlertid vil mengden av transaksjoner avta, og det store flertallet av salget vil være mellom motiverte selgere og kjøpere som leter etter en langsiktig investering.
Den nære fremtid:
Eiendomsmarkedet i Malaga-regionen var sunt før Coronavirus og interessen for regionen, spesielt fra andre europeere vil fortsette å øke etter de negative effektene av Coronavirus. Likevel vet vi ikke når Coronavirus vil slutte å påvirke reisevirksomheten og forretningsvirksomheten, og det er derfor umulig å bestemme den eksakte effekten på eiendomsmarkedet.
På grunn av sjokket for aktivitetene vil hoveddelen av eiendomstransaksjonene i de kommende månedene være mellom langsiktige investorer som kjøper eiendommer til en redusert pris fra leverandører som haster med å selge.
Kilder:
https://www.livescience.com/coronavirus-covid-19-vaccine-timeline.html
https://www.curbed.com/2020/3/6/21163523/coronavirus-economic-impact-housing-market
https://www.statista.com/chart/21391/total-contribution-of-travel-and-tourism-to-gdp-of-selected-countries/
www.Tradingeconomics.com
https://www.ine.es/
https://www.bde.es/bde/es/