¿Cómo evolucionará el mercado inmobiliario en la región de Málaga a corto y largo plazo? Existen muchas incertidumbres tanto sobre la gravedad del virus como sobre las próximas acciones políticas, por lo tanto, este análisis es altamente preliminar, pero el mercado inmobiliario local se verá fuertemente afectado.
De Anders Christensen
Director Gerente, MBA
Anders tiene más de 15 años de experiencia profesional en ventas e inversiones, incluidas las ventas de inmobiliarias y soluciones para empresas multinacionales. Además, posee un MBA Ejecutivo en la prestigiosa ESIC Business & Marketing School.
Fuerte mercado inmobiliario pre-corona
Basado en el posible retorno de la inversión de comprar y alquilar una propiedad a largo o corto plazo en la región de Málaga, el mercado inmobiliario era sano hasta el Coronavirus. Además, los criterios de préstamos bancarios han seguido bajo un estricto control y siguiendo pautas razonables para evitar la insolvencia en la propiedad.
La población también ha aumentado constantemente en las zonas costeras de la provincia a lo largo de los años. En 2019, los compradores extranjeros representaron el 34% de todas las transacciones de propiedades en la provincia de Málaga, y Málaga sigue siendo un lugar atractivo como lugar de segunda residencia o retiro para los extranjeros.
Además de esto, de 2009 a 2018, ha habido un interés significativamente mayor en el área como destino de vacaciones, lo que se puede notar por la actividad del aeropuerto, que durante este período aumentó con un 61%, contribuyendo nuevamente a un mayor ingreso de alquileres para propietarios de casas de vacaciones, ver gráfico 1:
La temporada alta que no vendrá
El verano de 2020 será una catástrofe para el turismo en la provincia de Málaga, y esto, independientemente del improbable caso de que las fronteras españolas se abran para que los no residentes visiten España antes de septiembre, la gran mayoría de la gente simplemente no vendrá por precaución.
¿La vuelta a la normalidad?
En estos tiempos de incertidumbre, todavía recibo frecuentemente llamadas de clientes que me preguntan cómo veo la evolución del mercado inmobiliario, muchos de ellos son compradores que me piden tenerlos en cuenta si se presenta una ganga.
Así que, afortunadamente parece que a pesar de que el Coronavirus ha conmocionado a la mayoría de las
personas a nivel mundial, todavía existe la expectativa de que las cosas volverán a la normalidad y las personas no tendrán demasiado miedo de viajar a largo plazo.
La pregunta es, ¿cuándo volverán las cosas "a la normalidad", y será antes de que la economía de la región sufra graves daños?
Hace mucho tiempo ahora, en España, creíamos que si los ciudadanos actuaban bien, el estado de alarma se aliviaría después de las primeras 2 semanas, y después de un total de 2 meses todo volvería a la normalidad.
En el momento de escribir este artículo, se acaba de comunicar que las restricciones del confinamiento se reducirán lentamente en España a partir del 10 de mayo de 2020, a este ritmo no veo las fronteras
abiertas para turistas / no residentes hasta finales de 2020.
Parece que solo hay 2 formas de vencer al Virus, ya sea con una vacuna o con inmunidad de grupo donde habremos "aplanado la curva" con una inmunidad de hasta 60/70% en la población. Aparentemente, ninguno de los 2 escenarios es probable que ocurra antes del verano de 2021.
A menos que nos enfrentemos a la aparición de una prueba metódica e inmensa de una gran mayoría de la población antes de viajar o un medicamento que reduzca significativamente la gravedad de la enfermedad, podríamos estar buscando una movilidad internacional y viajes reducido durante más de 12 meses, lo que puede conducir a un gran impacto negativo en el mercado inmobiliario en la provincia de Málaga.
La economía española
Casi todas las industrias del mundo, excepto las compañías de tecnología, ya se han visto muy afectadas por las consecuencias del Coronavirus, sin embargo, la industria de viajes y turismo sin duda sufre el peor golpe.
Según el Consejo Mundial de Viaje y Turismo, los viajes y el turismo contribuyeron al 14,3% del PIB de España en 2019, incluidas las contribuciones directas de hoteles, agencias de viajes, aerolíneas, restaurantes y otros, así como los efectos de los miles de millones de euros que los turistas traen al país.
Como resultado de la crisis financiera de 2007-2008, el gobierno español, como la mayoría de los otros gobiernos del mundo occidental, se vio obligado a rescatar a los bancos españoles debido a las consecuencias económicas imprevisibles por no hacerlo.
La tasa de interés del BCE también se redujo gradualmente para estimular la economía, actualmente la tasa de interés del BCE es del 0%, por lo que no hay posibilidad de una reducción de la tasa de interés para estimular la economía. El gobierno español no ha reducido significativamente el gasto público desde 2007, ver gráficos 2 y 3.
Ahora nos encontramos ante una situación en la que sería justo que todas las empresas afectadas por este imprevisible tsunami financiero recibieran una compensación del gobierno español para sobrevivir, sin embargo, la deuda del gobierno en España ya está en el 95,5% del PIB, y el gasto del gobierno ya es muy alto, y ahora se espera una reducción significativa en los ingresos tributarios para 2020.
Es probable que el Gobierno de España solicite y, con suerte, reciba apoyo de la Unión Europea, sin embargo, todos los países de la Unión Europea están sufriendo financieramente por las consecuencias del Coronavirus, por lo que se espera que muchas empresas en España cierren debido a la falta de ayuda financiera del gobierno, lo que da lugar a una mayor oferta de propiedades en venta.
Precios bajos
Debido a la combinación de la incertidumbre del mercado, el impacto financiero para muchos dueños de negocios y empleados en todo el mundo y especialmente en España, junto con la falta de posibilidad (o valor) para viajar, simplemente habrá menos demanda de compra de propiedades en un futuro cercano.
Al mismo tiempo, la oferta de propiedades en venta va a aumentar debido a una mayor dificultad financiera en la sociedad por varios motivos: aumento en el desempleo, pérdida de ingresos procedentes de alquileres, urgencia por vender por parte de propietarios de negocios con problemas económicos.
Por lo tanto, con una disminución en la demanda y un aumento en la oferta, las propiedades negociadas tendrán un costo menor de lo habitual. Hasta qué punto y a qué precio es muy difícil determinarlo en esta etapa, sin saber cuánto durará el bloqueo y cómo se recuperarán las economías europea y española. Sin embargo, la cantidad de transacciones disminuirá y la gran mayoría de las ventas serán entre vendedores motivados y compradores que buscan una inversión a largo plazo.
Resumiendo:
El mercado inmobiliario en la región de Málaga era saludable antes del Coronavirus y el interés en la región, especialmente de otros europeos, continuará aumentando después de los efectos negativos del Coronavirus. Sin embargo, no sabemos cuándo el Coronavirus dejará de tener un efecto en los viajes y las actividades comerciales, por lo que el efecto exacto en el mercado inmobiliario es imposible de determinar.
Debido a la naturaleza de la conmoción en las actividades, la mayoría de las transacciones de propiedades en los próximos meses se realizarán entre inversores a largo plazo que compren propiedades a un precio reducido de vendedores con urgencia de vender.
Fuentes:
https://www.livescience.com/coronavirus-covid-19-vaccine-timeline.html
https://www.curbed.com/2020/3/6/21163523/coronavirus-economic-impact-housing-market
https://www.statista.com/chart/21391/total-contribution-of-travel-and-tourism-to-gdp-of-selected-countries/
www.Tradingeconomics.com
https://www.ine.es/
https://www.bde.es/bde/es/